龙湖借壳而生

谁也不知道，中建科为何在其投资的一家地产公司声名鹊起时，却开始出让股份。重庆地产圈人士惊愕之余，大都对吴亚军的“借船出海术”叹为观止。

吴亚军真正染指房地产业其实是在1995年。事实上，彼时的经济形势并不好，国家在进行宏观调控，当地的地产龙头国企——重庆市房地产开发股份有限公司（现为渝开发，000514.SZ）这一年的竣工面积只有5万多平方米。

而那一年，重庆佳辰公司一边增加注册资本，一边与一家颇有来头、名叫中建科产业有限公司（下简称中建科）的国企合资成立创建重庆中建科置业有限公司。公司成立伊始便将房地产业作为未来主业。合资成立的重庆中建科置业有限公司注册资本1000万元，其中中建科占比55%，吴亚军夫妇的重庆佳辰公司出资450万元占比45%。

中建科来头可不小，它隶属建设部和国家科委，成立于1994年3月26日（与重庆佳辰成立时间仅相差1个月），注册资本6000万元，注册地为北京，股东分别为中国建筑工程总公司、宁波鄞州新华投资有限公司、大鹏证券有限公司和重庆天河保险代理有限公司、重庆朝华科技有限公司等。

有意思的是，这五大股东中的两家后来都遭关张——大鹏证券于2005年破产清算，经纪业务被长江证券托管，而朝华科技股票至今已停牌近3年，“大鹏系”徐卫国和“朝华系”张良宾等均锒铛入狱。

重庆中建科置业有限公司成立不久后更名为重庆龙湖地产发展有限公司。然后吴亚军开始谋划第一个项目，即1997年4月动土的龙湖花园南苑。这一建筑面积超过20万平方米的住宅项目打了漂亮的一仗，项目品质、绿化及配套等均获得较高评价，于1998年11月被评为重庆市“十佳住宅小区”第一名。

值得关注的是，这个时候，大股东中建科开始分步退出，1999年7月以每股1元的价格转让11.25%的龙湖股份给吴亚军夫妻的重庆佳辰公司，使得后者成为控股超过50%的大股东。2003年10月，在多次转让之后，中建科将持有龙湖最后的5%股份转让给自然人吴亚军。一直到2008年，中建科几乎成了一个空壳，营业收入不足600万元，亏损近160万元。

谁也不知道，中建科为何在其投资的一家地产公司声名鹊起时，却开始出让股份。重庆地产圈人士惊愕之余，大都对吴亚军的“借船出海术”叹为观止。更为蹊跷的是，这些股权转让事宜在龙湖招股书“公司历史、重组”栏中均无踪影。只有重庆佳辰公司于2005年才更名为“重庆龙湖企业拓展有限公司”等寥寥数笔介绍。

从首战告捷的龙湖南苑，到两年后的南苑，再到凭借“北城天街”进入商业地产领域，龙湖地产在短短的5年间就成为了重庆地产界的标杆企业之一。在这期间，近20位中央、部委及外省（市）重要官员都曾在当地领导的陪同下视察龙湖项目。

龙湖俨然成了当地政府的宠儿。最典型的例证莫过于2008年全球金融危机期间，除了上市计划被迫延后外，其并没有受到太大冲击，在重庆的市场份额反而从上一年的6%升至9%，销售收入也增长了16%。

“金融危机吓了我们一跳。”吴亚军在接受一家重庆当地媒体记者采访时说，“一百多年的公司说倒就倒了（指美国雷曼兄弟），我担心哪一天我们也被撞倒了，挺紧张。还好我们手头还有钱，负债在可接受范围内……”

龙湖彼时主要做的应对策略是1个月内完成所有项目的预算调整。不过吴亚军也提到，庆幸当地银行没有“雨天收伞”。

龙湖在度过金融危机之后继续蒸蒸日上。今年4月12日，龙湖地产在香港发布的年报显示，2009年，龙湖的平均售价由上一年的不足5000元人民币升至逾9000元人民币，销售收入超过110亿元人民币，增幅超过150%，土地储备超过2500万平方米，主要城市为重庆、北京、成都、西安，若加上上市后及今年一季度新进入的杭州、青岛、无锡、常州、大连等地，龙湖在全国11个城市都有项目。

重庆地产界对龙湖的看法则趋于两极化，一些“外来者”甚至私底下称要“拆解龙湖”，而本地的一家地产企业却在当地一家媒体打出半版的广告，赫然称“向龙湖地产学习”。

抢地抢人

2008年金融危机期间，中国农业银行总行和中国建设银行总行的领导甚至前来宽慰她，表态称会“撑着龙湖”。

龙湖在地产业迅速崛起之后，很多人都想知道吴亚军的秘诀是什么。

当被南方周末记者问到龙湖的“诀窍”时，吴亚军提到两点，一是“进入目标城市较早”，二是“密集投资，兼做商业，获得当地政府支持”。

重庆“北城天街”是吴亚军一个重要的加分项目。据重庆另一位地产商称，2001年他拿下重庆观音桥这一地块时，市场普遍不看好，没想到几年后成为了重庆重要商圈。2009年全年的租金收入超过1.2亿元。

龙湖也因此成为当地政府青睐的对象。引人注目的是，龙湖的拿地成本甚低，2009年平均成本仅为每平米1869元。

这样的低成本拿地策略被吴亚军复制到其他二三线城市。龙湖于去年底掷下35.7亿元拿下杭州四块地。滨江集团董事长戚金兴对南方周末记者称，这几块地皆位于杭州下沙区，相对比较偏远，几乎不会推高杭州地价或房价。杭州去年通过招拍挂卖地900多亿元，“老大”绿城集团和“老二”滨江集团的拿地成本分别约90亿元和67亿元。